Чи можна пристроювати балкон або приєднувати частину коридору або горища до квартири: дозвіл на перепланування

Розширити площу своєї квартири, а особливо, якщо вона знаходиться на першому або на найвищому поверсі, мають бажання багато людей. Але як зробити це правильно та не порушити  законодавство?

Так, відповідно до Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав. 

Згідно частини 2 статті 383 ЦК України, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, - за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

У пункті 4 Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 року № 45, передбачено, що власник, наймач (орендар) приміщень житлових будинків має право на: переобладнання та перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку. 

Також Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 (далі – правила), встановлено, що до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків. До переобладнання належить улаштування в окремих квартирах багатоквартирних будинків індивідуального опалення та іншого інженерного обладнання, перенесення нагрівальних, сантехнічних і газових приладів; влаштування і переустаткування туалетів, ванних кімнат, вентиляційних каналів.

Зверніть увагу!

Пункт 1.4.1 Правил передбачає, що переобладнання і перепланування жилих будинків, жилих і нежилих у жилих будинках приміщень дозволяється робити після одержання дозволу виконавчого комітету місцевої ради народних депутатів відповідно до законодавства.
  Пункт 1.4.5. Правил передбачає, що для одержання   дозволу   на   переобладнання або перепланування жилих будинків,  жилих і нежилих у  жилих  будинках приміщень їх власник або уповноважена ним особа,  наймач (орендар) приміщення за згодою його власника  подають  до  органу  місцевого  самоврядування  заяву  про  надання  дозволу на переобладнання або перепланування та, у разі необхідності, такі документи:

- копія свідоцтва  на  право  власності  або  договору  найму (оренди) приміщення;

- копія  поповерхових  планів,  завірених   в   установленому порядку;

- проект переобладнання або  перепланування  жилих  будинків, жилих   і   нежилих  у  жилих  будинках  приміщень,  погоджений  в установленому порядку;

- згода власників, співвласників (наймачів) або уповноважених ними  осіб  на  переобладнання  та  перепланування  приміщень,  що перебувають у їх спільній власності.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Так, як розтлумачено Конституційним Судом України в рішенні від 09.11.2011 №     14-рп/2011 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (зі змінами) власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Відтак, механізм передачі у власність громадян окремо допоміжних приміщень будинку шляхом приватизації, викупу тощо законодавством не передбачено, також як і право власників квартир багатоквартирних будинків на розпорядження своєю частиною зазначених приміщень.

В разі приєднання частини коридору або горища до квартири, що фактично здійснюється за рахунок спільного майна співвласників багатоквартирного будинку, зачіпаються права та інтереси інших співвласників будинку.

Аналіз зазначених норм права дає можливість дійти до висновку про те, що співвласники - власники квартир у багатоквартирному будинку, зобов'язані дбайливо ставитися до будинку, в якому вони проживають, використовувати жиле приміщення відповідно до його призначення. Допоміжні приміщення, а саме коридори, горища тощо, які призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, не підлягають приватизації та не можуть бути поділені і виділені власнику квартири у багатоквартирному житловому будинку без втрати їх функціонального призначення. 

Статтю підготовлено Краматорським місцевим центром з надання безоплатної вторинної правової допомоги