Земельний сервітут – це право

на обмежене користування

Земельні сервітути та порядок їх установлення викликал ряд запитань у органів місцевого самоврядування щодо надання земель в користування, оформлення договорів, а точніше, щодо заміни договору оренди на договір земельного сервітуту. Розглянемо детальніше поняття сервітуту.

Насамперед нагадаємо, що згідно з чинним законодавством України є три види прав на землю, а саме: право власності, право користування (постійне користування і оренда) та право земельного сервітуту.

Право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Право постійного користування земельною ділянкою – це право володіти і користуватися земельною ділянкою, яка перебуває в державній або комунальній власності, без встановлення терміну.

Право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право земельного сервітуту – це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Отже, як видно із визначень прав на землю, право власності, постійного користування та оренди – це, насамперед, право на володіння земельною ділянкою, а також право на користування, в тому числі на умовах оренди. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (грунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, та на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд (пункти. 2, 3 ст. 79 Земельного кодексу).

Земельний сервітут дає лише право на обмежене користування. Види права земельного сервітуту визначено ст. 99 Земельного кодексу.

Слід зазначити, що встановлення земельного сервітуту не веде власника земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, до позбавлення прав володіння, користування та розпорядження нею (п. 2 ст. 98 Земельного кодексу).

Неправильне тлумачення норм чинного законодавства призвело до випадків, коли органи місцевого самоврядування надають суб'єктам господарювання земельні ділянки, які знаходяться в їх віданні (не йдеться про підприємства державної та комунальної власності), на короткий термін, уклавши з цими підприємствами договори на встановлення земельного сервітуту. Але встановити земельний сервітут можна лише щодо земельної ділянки, яку уже передано у власність або надано в користування. Відповідно до п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу до розмежування земель державної та комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, та земель, на яких розташовано державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, в статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї), здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів – відповідні органи виконавчої влади. Тобто відповідні органи місцевого самоврядування не є власниками земельних ділянок, а їм надано лише право розпоряджатись ними. Тому в даній ситуації земля повинна надаватись виключно на підставі договору оренди.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (у редакції Закону України від 02.10.2003 р. № 1211-IV, зі змінами та доповненнями) визначено, що орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII (у редакції Закону України від 19.09.96 р. № 378/96-ВР, зі змінами та доповненнями), та перевищувати 10 % їх нормативної грошової оцінки. Щодо земельного сервітуту, то тут не існує обмежень при обчислені плати за використання земельного сервітуту, яка встановлюється за домовленістю між власниками сусідніх земельних ділянок на підставі договору.

Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2005 рік» та деяких інших законодавчих актів України» від 25.03.2005 р. № 2505-IV, який набрав чинності 01.04.2005 р., внесено зміни до Закону України «Про систему оподаткування» від 25.06.91 р. № 1251-ХІІ (у редакції Закону України від 18.02.97 р. № 77/97-ВР, зі змінами та доповненнями), згідно з якими орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності віднесено до переліку загальнодержавних податків і зборів. Зазначена орендна плата зараховується до Держбюджету України. Плата за використання земельного сервітуту на відміну від орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності спрямовується власнику земельної ділянки.

Тому, по-перше, надання органами місцевого самоврядування земельних ділянок не в оренду, а встановлення щодо них земельного сервітуту є неправомірним, а по-друге – призводить до необгрунтованих втрат бюджетних коштів.

Ще одним аргументом, який підтверджує, що визначені земельні ділянки повинні оподатковуватись, є норми Закону № 2535-XII, ст. 2 якого визначено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Тобто незалежно від того, на підставі яких договорів здійснюється користування земельною ділянкою, поряд з цими договорами (сервітут, лізинг тощо) необхідно укладати договори оренди.

Враховуючи вищезазначене, відповідні сільські, селищні та міські ради повинні більш виважено підходити до питань розпорядження землями, переоформити договори земельного сервітуту на договори оренди. Орендарі згідно з укладеними договорами оренди зобов'язані стати на облік у відповідних податкових органах, надати до податкових органів за місцезнаходженням земельної ділянки податкові декларації за формою, затвердженою наказом ДПА України «Про затвердження форми податкової декларації орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності» від 20.12.2005 р. № 588 (зареєстровано в Мін'юсті України 30.12.2005 р. за № 1591/11871), та перерахувати орендну плату, зазначену в цих деклараціях, на рахунки відповідних місцевих бюджетів.

Нагадаємо, що орендодавцями земельних ділянок, які перебувають у державній та комунальній власності, є органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, що перебуває в державній або комунальній власності, є договір оренди такої земельної ділянки. Це також підтверджується частиною другою ст. 125 Земельного кодексу, якою визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладання договору оренди та його державної реєстрації. Отже, землекористувачі повинні сплачувати орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Однією з відмінностей орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності від звичайної оренди є те, що в разі, коли орендодавцем землі виступає відповідна рада чи державна адміністрація, орендар на підставі договору оренди землі самостійно сплачує до бюджету орендну плату за землю.

За неподання декларації з орендної плати за земельні ділянки державної й комунальної власності та (або) несплату зазначеної орендної плати до бюджету в терміни, визначені ст. 14 Закону № 2535-XII, до платників застосовуються штрафні санкції в розмірах, визначених ст. 17 Закону України «Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-ІІІ (зі змінами та доповненнями)